想把房子抵押出去貸款，不知道房產(chǎn)抵押有什么風險？該如何操作呢？

隨著銀行個人消費貸款在民眾間的逐漸普及化，借助貸款力量實現(xiàn)自身緊急融資需求，已經(jīng)成為諸多消費者實現(xiàn)消費的必要手段之一。怎樣辦理房產(chǎn)抵押貸款，需要準備些什么呢？哪些房產(chǎn)是不可以辦理房產(chǎn)抵押貸款的？如何用房子抵押貸款在做房產(chǎn)抵押貸款之前，必須要先知道房子值多少錢，但是這個需要專門的評估公司進行評估，評估要收費，因此房產(chǎn)抵押要先支付一筆評估費用。不同銀行會指定不同的評估公司進行評估。評估是由銀行委托專業(yè)的評估公司評估的，影響評估價格的因素一般要先從房子的格局，朝向，樓層，周邊的設施如銀行學校醫(yī)院等。一般來說，評估價大概是市場成交價的七成到八成。評估的費用為評估總價的千分之五。而房屋抵押能申請到的貸款的金額是房產(chǎn)評估值的60%，住房最多能申請到評估值的70%。評估完成后，就要辦理抵押登記：房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記必須向登記機關提交下列文件：(1)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；(2)抵押登記申請書；(3)抵押合同；(4)《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；(5)可以證明抵押人有權(quán)設定抵押權(quán)的文件與證明材料；(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；(7)登記機關認為必要的其他文件。房屋抵押貸款 哪些房產(chǎn)無法抵押？第一類：沒有還清貸款的房子，是無法再度進行抵押申請貸款的。應當注意，如果該房產(chǎn)還處于按揭的狀態(tài)，那么，這套房產(chǎn)的抵押他項權(quán)其實是在銀行的手中，等于將產(chǎn)權(quán)暫時移交，借款人雖然享有使用權(quán)，但并不具備完全產(chǎn)權(quán)，所以并不具備對這套房產(chǎn)的支配抵押權(quán)，不能另行用它申請貸款；第二類：房齡太久、戶型太小的二手房，往往不具備抵押貸款資質(zhì)。大多數(shù)銀行對于抵押的房產(chǎn)有較為嚴格的規(guī)格要求，綜合來看，面積≤50平米，房齡≥20年的房產(chǎn)，銀行會認為較難變現(xiàn)，較難進行抵押貸款。當然，如若該房產(chǎn)在較為主要的城市功能區(qū)域，也有部分房產(chǎn)可另當別論申請獲得貸款；第三類：尚未達到五年期的經(jīng)濟適用房，不具備抵押貸款資格。在經(jīng)濟適用房的規(guī)定章程里，主管單位明確指出，只有期滿5年，經(jīng)濟適用房(或限價房)才具備上市交易資格，產(chǎn)權(quán)才能完全實現(xiàn)轉(zhuǎn)移。若經(jīng)適房房東在5年內(nèi)出售房屋，將違背相關條例，無法實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交接，更不要提抵押貸款資質(zhì)了；第四類：小產(chǎn)權(quán)房是不具備房產(chǎn)抵押貸款交易權(quán)的。名為小產(chǎn)權(quán)(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán))，實為無產(chǎn)權(quán)，這就是該類房產(chǎn)存在的尷尬，沒有產(chǎn)權(quán)證明，僅有一紙銷售方的出售合同，并未受到房管單位的認同。而這類房屋，如若遇到政策性用地規(guī)劃等情況，就面臨灰飛煙滅的風險，故金融機構(gòu)不予對該類房產(chǎn)抵押放貸；第五類：部分已購公房也無法進行抵押。雖然已購公房多已轉(zhuǎn)為個人獨立產(chǎn)權(quán)，但仍有少數(shù)較為特殊。例如，部分不能提供購房合同、協(xié)議的房產(chǎn)；以及不能提供央產(chǎn)房上市相關證明的央產(chǎn)房。由于此類房產(chǎn)權(quán)屬尚屬于較為模糊的狀態(tài)，故出于信貸風險及變現(xiàn)能力考慮，所以無法抵押房產(chǎn)申請貸款。相關閱讀：青島個人房屋抵押貸款 申請條件及辦理流程銀行房屋抵押貸款利率是多少？各地有什么樣的差異？什么是住房抵押貸款?住房抵押貸款利息情況介紹什么是住房抵押貸款?住房抵押貸款流程是怎樣的?個人住房抵押貸款的還款方式有哪些？

房產(chǎn)抵押的有哪幾方面的風險

“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第2款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。土地使用權(quán)的風險。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。登記期限的風險。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。

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